Kunskapsportalen

Support: 08-5070 5380, info@datscha.com

Värderingsmetod

"Det mest sannolika priset för en fastighet vid en viss angiven värdetidpunkt på en fri och öppen marknad."

 

Övergripande

Värderingsmetoden som används i Datscha är den så kallade kassaflödesmetoden (framtida in- och utbetalningar prognostiseras för fem alternativt tio år, baserat på eget val, som nuvärdeberäknas till värdetidpunkten).

Med hjälp av kassaflödesmodellen - vilken principiellt baseras på löpande betalningsströmmar - beräknar du marknadsvärdet, utan hänsyn till lån, som nuvärdet av kalkylperiodens driftnetton plus nuvärdet av bedömt restvärde vid kalkylperiodens slut. Driftnetto kan definieras som ett överskott vilket står till förfogande för förräntning av totalt fastighetskapital. Kalkylräntan för nuvärdesberäkning av driftnetto ska därmed spegla avkastningskravet på totalt kapital (egetoch främmande kapital).

 

Lite mer detaljer

Det första du måste lära dig är hur schblonvärdet beräknas och ska användas. Läs mer här.

Värdetidpunkten är den första januari kalkylstartåret.

Kassaflödet i Datscha är per månad. Modellen är byggd med antagandet att de kommersiella hyrorna betalas per kvartal och bostadshyrorna per månad. Vidare antas att intäkterna kommer i förskott den förste och kostnaderna betalas i efterskott den siste i respektive månad. Detta innebär att beräkningsmodellen inte nuvärdesberäknar [Driftnetto]-raden utan raderna [Nettointäkt] kontra [Nettokostnader] var för sig med en månads förskjutning.

Restvärdebedömningen är av stor betydelse för resultatet då kalkylperioden "bara" är fem eller tio år. Storleken på restvärdet blir mindre ju längre kalkylperiod som beaktas till förmån för högre nuvärdesberäknade driftnetton. I beräkningsmodellen bestäms restvärdet som ett bedömt driftnetto året efter sista kalkylåret dividerat med bedömt direktavkastningskrav sista kalkylåret.

I och med att direktavkastningskravet kan sättas på lokalslag i en fastighet viktas ett värde för fastigheten fram baserat på bruttohyra exklusive fastighetsskatten.

Kalkylräntan sätts till det viktade direktavkastningskravet plus långsiktigt inflationsmål av Riksbanken, det vill säga två procent. (Man kan ändra och sätta ett eget värde för kalkylräntan.)

Det totala marknadsvärdet för ett scenario (eller ett värderingsområde) är summan av underliggande fastigheters marknadsvärden (ej baserat på scenariots kassaflöde). Detta inte minst sedan man kan utföra en justering av det framräknade värdet på fastighetsnivå.